Restschuld – die größte Falle der Baufinanzierung. Damit Sie am Ende nicht ratlos dastehen, sollten Sie Tilgunshöhe und Laufzeit richtig wählen. (Foto: picjumbo.com)
Sensationell günstig sind die aktuellen Offerten der Baufinanzierungsangebieter. 0,75 Prozent Zins für eine 10 jährige Zinsbindung. Das sind gerade einmal 350,- Euro monatliche Belastung für einen 250.000,- Euro Baukredit. Wer da nicht schnell abschließt, ist selber schuld. Wirklich? So sagenhaft günstig das Angebot scheint, so risikobelastet ist es auf dem zweiten Blick. Tilgung? Mini. Restschuld extrem hoch. Wer sich heute mit einer Baufinanzierung beschäftigt, sollte sich besonders mit dem Wert der Restschuld beschäftigen, die nach Ablauf der Erstvertrages mit einer Anschlussfinanzierung weiterfinanziert werden muss. Besondere Vorsicht ist geboten, denn am Ende droht die Zahlungsunfähigkeit (Sie wollen Restschuld berechnen? Nutzen Sie diesen Rechner).
Restschuld und das Risiko, dass die Zinsen steigen werden
Natürlich sind diese Traumzinsen verlockend in einer Zeit, in der 4 von 5 Deutschen den Traum vom Eigenheim haben und andere Anlageformen entwder risikoreich oder verzinsungsarm sind. So steigt die Zahl an Immobilienkrediten rasant an. 2015 liehen sich Bundesbürger ca. 1,3 Billionen Euro für den Immobilienkauf oder -bau. Besonders in Ballungszentren ist der Boom enorm, da hier die Mieten explodieren. Und eine Finanzierung für 350,- im Monat ist weit günstiger als die Miete, die aktuell zu zahlen sind.
Aber die monatliche Belastung ist ein trügerischer Wert. Viel wichtiger ist, wie schnell der Kredit getilgt werden kann. Hier empfiehlt es sich, so viel Tilgung wie möglich im Monat zu leisten und dafür auch monatliche Belastungen von 1.000,- Euro oder mehr in Kauf zu nehmen. Diese 1.000,- Euro entsprechen der Miete, die aktuell für gut ausgestattete 3-Zimmerwohnungen in den Ballungsgebieten verlangt werden.
Warum? Weil es am Ende immer die Frage nach der Restschuld ist. Wenn Sie das Lockangebot von 0,75 Prozent Zins fest über 10 Jahre eingehen und sich über die 350,- Euro monatliche Minibelastung freuen, dann wird das Erwachen nach Ablauf schrecklich sein. Denn nach diesen 10 Jahren haben Sie gerade mal ca. 30.000,- Euro getilgt. Die Restschuld beträgt nach diesen 10 Jahren immer noch stolze 120.000,- Euro. Und was ist, wenn dann die Zinsen wieder gestiegen sind?
Die Wahrscheinlichkeit steigender Zinsen in den nächsten 10 Jahren ist sehr hoch
Wenn man bedenkt, dass noch vor 10 Jahren Bauzinsen von 5 Prozent als eher niedrig galten, dann erkennt man, wie wahrscheinlich es ist, dass die Zinsen in 10 Jahren sich diesem Wert wieder annähern werden. Die aktuelle Minizinsphase hat ja nun bereits 7 Jahre Bestand. Eigentlich ein Desaster für Banken und Sparer. Aber eben nicht für Baufinanzierer. Deswegen gibt es aktuell auch ernstzunehmende Diskussionen auf Zentralbank-Ebene, die Leitzinsen mittelfristig zu erhöhen. Und wenn dieser Index steigt, wird auch die Baufinanzierung sicherlich mitziehen und damit teuerer werden.
Steigen die Zinsen, wird dann auch der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung viel teurer. Dann kann es sich rächen, in der Niedrigzinsphase nicht den maximalen Betrag zur Tilgung und damit zum Schuldenabbau eingesetzt zu haben. Wer dann 120.000 Eure neu fininanzieren und zudem wegen der neuen Gesetzgebung (Wohnimmobilienkreditrichtlinie) bis zum Eintritt ins Rentenalter die Baufinanzierung komplett getilgt haben muss, kann schnell mit monatlichen Belastungen von 2.000,- Euro und mehr konfrontiert sein.
Wenn man zudem weiss, das die meisten Baudarlehen auf 26 Jahre – in Ballungszentren sogar bis 40 Jahre – Laufzeit ausgelegt sind, wird man schnell die Gefahr eines Zinsanstiegs erkennen. Bereits eine Zinssteigerung von 1 Prozent bedeutet bei gleichbleibenden Rückzahlungsraten eine Laufzeitverlängerung von 7 Jahren bis zur Schuldenfreiheit.
Restschuld Falle: Was kann man dagegen tun?
Genaugenommen gibt es jeweils eine Möglichkeit; eine für die, die bereits eine zu günstige 10 jährige Finanzierung abgeschlossen haben und eine für Neufinanzierer:
- Besitzen Sie bereits einen zu günstigen kurzfristigen Baufinanzierungsvertrag mit 1 Prozent Tilgung, dann hilft nur, so schnell wie möglich auszusteigen; Ohne viel Geld an die Bank für diese Kündigung zahlen zu müssen (Stichwort: Vorfälligkeitsentschädigung), können Sie ein Forward-Darlehen (bis zu 3 Jahre vor Ablauf des Erstvertrags – in Sonderfällen bis zu 4 Jahren) abschließen, dass die günstigen Zinsen für die Anschlussfinanzierung sichert. In diesem Forwarddarlehen können Sie dann aber die Tilgung möglichst hoch und die Laufzeit möglichst lang (bis zur Schuldenfreiheit, wenn möglich) einstellen.
- Bei einem Neuvertrag sollten Sie sowieso mit möglichst hoher Tilgung (5 Prozent und mehr) und langer Laufzeit starten, um nicht in die Falle der Restschuld zu laufen.
Aktuelle Zahlen besagen, dass der durchschnittliche Kaufpreis in Deutschland ca. 330.000 Euro pro Immobilie beträgt; in Hochpreisregionen wie München bei ca. 500.000,- Euro. Aktuell werden im Durchschnitt 15 Jahre Zinsbindung mit 3 Prozent Tilgung gewählt. An Eigenkapital bringt der Käufer durchschnittlich 80.000,- Euro mit. Also werden durchschnittlich 250.000,- baufinanziert.
Die aktuellen Durchschnittswerte der Baufinanzierung
Für 15 Jahre Zinsbindung zahlt man derzeit durchschnittlich 1,3 Prozent. Das ergibt monatliche Raten von ca. 950,- Euro monatlich. Die Restschulden nach Ablauf betragen dann ca. 130.000,- Euro. Sind in 15 Jahren die Zinsen aber auf trotzdem noch günstige 4 Prozent gestiegen, so verlängert sich die Laufzeit bis zur Schuldenfreiheit, wenn Sie immer noch 950,- monatlich zahlen wollen auf ca. 30 Jahre. Wenn Sie dann aber bereits nach 25 Jahren schuldenfrei sein müssen, zahlen Sie monatlich bereits 350,- Euro mehr bzw. 1.300,- Euro.
Das sollten Sie bedenken, wenn Sie nicht an Restschuld scheitern wollen. Deswegen empfehlen wir, einen bankenunabhängigen und seriösen Baufinanzierungsvermittler zu kontaktieren, der Ihnen auf Ihre Lebensplanung abgestimmte sichere Finanzierung anbieten kann. Und lassen Sie sich immer eine Berechung der Restschuld geben, bevor Sie sich entscheiden. Die Restschuld entscheidet schließlich, ob Sie ein kalkulierbares oder unkalkulierbares Risiko eingehen.
