Immobilienkauf

Immobilienkredit-Obergrenze: Das ändert sich

Immobilienkredit-Obergrenze bedeutet mehr Eigenmittel, weniger Risko. So sieht es wenigstens der Gesetzgeber
23 Aug
Die Immobilienkredit-Obergrenze kommt. was bedeutet das für den Immobilienkäufer der Zukunft? (Foto: unsplash.com)

Im Bundestag wird gerade ein Gesetzentwurf diskutiert, der eine Immobilienkredit-Obergrenze in der Baufinanzierung festsetzen möchte. Mit diesem Gesetz, das voraussichtlich 2017 in Kraft tritt, wird eine 100 Prozent Finanzierung einer Immobilie nicht mehr möglich sein. Diese weitere Verschärfung für die Vergabe von Baufinanzierungskrediten – nach der im März 2016 bereits erfolgten Einführung der Wohnimmobilien-Kreditrichtlinie – soll das Risiko von Immobilienblasen weiter eindämmen. Dabei scheint der Gesetzgeber aber weniger Privatpersonen im Fokus zu haben sondern vielmehr die Banken, für die Baufinanzierungskredit zu einem wichtigen Standbein geworden sind.

Wohnkredit-Register – ein erster Schritt bei der Einführung der Immobilienkredit-Obergrenze

Hinter dem Wohnkredit-Register steht die Idee, dass Banken dann jeden einzelnen genehmigten Hauskredit an ein Zentralregister melden müssen. Eine anonymisierte Übermittlung ist dafür geplant. Alternativ überlegt der Gesetzgeber derzeit, ob auch eine Möglichkeit geschaffen werden soll, zusammengefasste Daten pro Bank melden zu können. Diese Diskussion ist derzeit in den damit befassten Gremien im Gange. In beiden Fällen bedeutet das in erster Linie für Banken, dass sich der administrative und organisatorische Aufwand erhöhen wird. Die Banken, derzeit selbst gebeutelt, sind darüber nicht erfreut; nach Wohnimmobilienkredit-Richtlinie und Negativzins, die bankenseits gezahlt werden müssen, wäre das die nächste Belastung, die die Margen der Bankhäuser drücken würde.

Ziemlich sicher werden für diese Meldungen zwei Bezugsgrößen vorgeschrieben sein: ”Loan to Income” und ”Loan to Value”. Erster beschreibt das Verhältnis der Kredithöhe zum Einkommen des Kreditnehmers. Mit zweiteren soll die Kredithöhe im Verhältnis zum Immobilienwert dokumentiert werden. In anderen europäischen Ländern werden diese Werte bereits statistisch erfasst. In Deutschland aber noch nicht.

Anpassung der Immobilienkredit-Obergrenze durch Gesetzgeber jederzeit möglich

Falls dieses Gesetz in Kraft tritt, kann die Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht oder die Bundesregierung bei Bedarf vorübergehende Grenzen des maximalen Beleihungswertes festsetzen. Bereits mehrere europäische Ländern (z. B. Niederlande) haben solche Obergrenzen eingeführt; zumeist Ländern, in denen in der Vergangenheit bereits Immobilienblasen geplatzt waren. Eine solche Beleihungsobergrenze sieht dann zum Beispiel vor, dass der Kreditnehmer mindestens 40 Prozent der Gesamtfinanzierung mit Eigenmitteln decken muss und er damit maximal 60 Prozent des Kaufpreises mit einem Baufinanzierungskredit bedienen darf. Grundlage für die Einführung dieses Gesetzes ist derzeit die Schaffung einer Datengrundlage, ob es aktuell Risiken aus kreditfinanzierten Immobilien in Deutschland gibt; eine solche Satistik soll dann als verlässliche Basis für zukünftige Regulierungs-Entscheidungen dienen. Ein ähnliches Programm sieht die EZB (Europäische Zentralbank) bereits vor, das mit dem sogenannten ”Analytical Credit Dataset” ein ähnliches Meldewesen bereits beschlossen hat.

Der Gesetzentwurf, der derzeit in den entsprechenden Gremien des Bundestages diskutiert wird, sieht eine Einführung einer Immobilienkredit-Obergrenze bis Ende 2017 vor, will aber Baukredite unter 25.000 Euro davon ausnehmen. Kritiker argumentieren, dass diese zusätzlichen administratorischen Belastungen Kreditgebern schaden würden (und diese ggf. diesen Mehraufwand Kreditnehmern in Rechnung stellen). Auch meint man, dass die in Deutschland üblichen sehr konservativen Beleihungswerte (100 Prozent Finanzierungen werden in Deutschland so gut wie nicht angefragt) ein solches Register nicht nötig machen würdem.

Die Immobilienkredit-Obergrenze wird von Immobilienfachleuten als wichtig erachtet

Viele Experten begrüßen dieses Gesetz. In den letzten jahren hat es auf dem deutschen Finanzmarkt einen regelrechten Boom der Immobilienkredite gegeben. Insbesondere Banken machen aktuell einen großen Teils ihres Kreditumsatzes mit der Baufinanzierung – auch deswegen, da viele anderen Anlageformen aufgrund der Niedrigzinspolitik nicht lukrativ sind. Durch diese Zunahme hat sich die Gefahr vergrößert, dass eine Immobilienblase die Finanzmarktstabilität gefährden könnte. Auch aus Sicht des Verbraucherschutzes wird dieser Vorstoß der Bundesregierung begrüßt.

Was bedeutet dieImmobilienkredit-Obergrenze für den privaten Baufinanzierungsinteressenten?

Grundsätzlich soll diese Regulierung dazu dienen, dass es zu keinen Immobilienblasen in Deutschland kommt. Wird dieses Ziel erreicht, profitiert auch der private Kreditnehmer davon, da er keinen massiven Preisverfall seiner Immobilie befürchten muss. Zudem sensibilisiert sie, dass auch aktuell ohne gesetzliche Obergrenze eine seriöse Baufinanzierung unbedingt mit Eigenmitteln bedient werden sollte, um einerseits in den Genuss absoluter Minizinsen zu kommen. Und um andererseits viel schneller schuldenfrei zu sein – dadurch werden auch die privaten Risiken minimiert.

Wir empfehlen trotzdem, sich heute mit einer Immobilienfinanzierung bzw. mit dem Kauf oder einem Neubau aktiv zu beschäftigen und den Immobilienwunsch nach Möglichkeit bis Mitte nächstes Jahres realisiert zu haben. Die Wahrscheinlichkeit, dass Banken dann den administrativen Mehraufwand in welcher Form auch immer dem Kreditnehmer in Rechnung stellen, ist gegeben. Auch eine Risikominimierung seitens der Banken erscheint wahrscheinlich; d. h. Banken werden noch strengere Maßstäbe an eine Kreditvergabe ansetzen – eine Erschwerung nicht nur für Selbständige sondern für alle, deren Lebensumstände auf Flexiblität ausgerichtet sind (z. B. junge Familien).

Dieser Artikel auf Zinsvergleich könnte Sie auch interessieren:

WIKR – die Wohnimmobilienrichtlinie schützt den Verbraucher, erschwert aber die Baukeditvergabe.
WIKR – dieses Kürzel irrlichtet aktuell durch die Kommentarspalten in den Wirtschaftsrubriken der deutschen Presselandschaft. WIKR steht für „Wohnimmobilienrichtlinie”. Sie wurde am 21.03.2016 in Deutschland aufgrund einer EU-Verordung in Kraft gesetzt. Sie hat das Ziel, Baufinanzierungskunden vor falscher oder unzureichender Beratung zu schützen. Bereits nach der Finanzkrise hatte der Gesetzgeber Banken und Finanzierungsberater in die …
WordPress-EinbettungFüge diese URL in deine WordPress-Website ein, um sie einzubetten.