Um den Verbrauchern mehr Schutz zu gewähren, hat der Gesetzgeber die sogenannte Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR) auf den Weg gebracht. Diese Wohnimmobilienkreditrichtlinie soll helfen, dass Banken und Baukreditvermittler Kunden vollumfänglich beraten, über Risiken aufklären und zudem gerichtlich belangt werden können, wenn nachweislich nicht vollumfängliche Beratungsgespräche geführt wurden. Genaugenommen verlangt diese Wohnimmobilienkreditrichtline ähnliches wie bei Bankberatungsgesprächen zu Fragen der Geldanlage üblich: niedergeschriebene Beratungsprotokolle. Was auf den ersten Blick vernünftig klingt, führt aber zu neuen Unsicherheiten. Aktuell gibt es bereits Banken die aufgrund der Rechtsunsicherheit überlegen, sich aus dem Wohnimmobilienkredit-Geschäft komplett zurückzuziehen.
Die Eckpunkte der Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)
Verkürzt dargestellt bestehen die neuen Anforderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie aus 4 Schritten:
- Schritt 1: Die vorvertragliche Information. Hierbei geht es um gesetzeskonforme Informationen, die der Berater vor der Beratung dem Kunden detailliert zur Kenntnis geben muss.
- Schritt 2: Kundenwunsch vs Beraterempfehlung. Durch standardisierte Fragen muss der Berater die Kundenpräferenzen ermitteln und schriftlich festhalten. Falls es im Zuge der Beratung zu einer den Präferenzen widersprechende Berater-Empfehlung kommt, muss diese entsprechend begründet und dokumentiert werden.
- Schritt 3: Risikoaufklärung + ESIS. Es muss im Zuge der WIKR auch konkret über Risiken
einer Baufinanzierung informiert werden. Eine Dokumentation zur Information über Zinsänderungs-, Einkommensminderungs-, ggf. Mietausfalls- und Wertverlustrisiko ist jetzt vorgeschrieben. - Schritt 4: Beratungsprotokollierung. Die Erstellung eines Beratungsprotokolls erfolgt
mit der Erstellung eines Angebots. Dieses Protokoll ist künftig Teil eines Annahmeschreibens
welches Teil des Anfrage- / Genehmigungsprozesses ist.
Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie macht es Baufinanzierungsberatern grundsätzlich schwerer, zumal alle Berater ab dem 21.02. eine Zulassung nach Paragraph 34i benötigen, um überhaupt beratend und vermittelnd tätig werden zu dürfen.
Für den Kreditsuchenden hilft die Wohnimmobilienkreditrichtlinie aber erstmals, das Risiko einer Finanzierung richtig einzuschätzen und erleichtert die Entscheidung. Auf der anderer Seite wird es aber für den Kreditsuchenden definitiv schwerer, einen Baukredit zu erhalten.
Die neue Immobilienkreditrichtlinie dünnt der Markt der Baufinanzierungsanbieter aus
Das ist die Kehrseite der Medaille; da das Risiko vom Kreditnehmer weg hin zu den Banken und Baufi-Vermittlern umverteilt wird, sind aktuell einige Anbieter im Zweifel, inweiweit sie Baufinanzierungen überhaupt noch anbieten sollen. Der Kreditsuchende merkt von der Einführung der WIKR dadurch, dass ihm nun ein Merkblatt nach EU-Vorgaben ausgehändigt wird. In 15 Punkten führt dieses alles über Leistung, Pflichten, Kosten, Risiken oder Ansprechpartner im Zusammenhang mit dem Kredit auf. Das sogenannte ESIS-Merkblatt gehört zu den Maßnahmen aus einer EU-Richtlinie, die Verbraucher besser vor möglichen Pfändungen und Zwangsvollstreckungen schützen soll.
Banken sehen das skeptisch und meinen, dass die neue Wohnimmobilienkreditrichtlinie dazu führt, dass viel weniger Kunden als bisher kreditwürdig sein werden. Die Kreditwürdigkeit des Kunden wird dabei eingehend durchleuchtet und falls Zweifel bestehen, wird dieser keinen Kredit mehr bekommen. Nun würden die Kreditanbieter verpflichtet, alle Faktoren zu berücksichtigen, die Einfluss auf das Immobilien-Darlehen haben, heißt es unter anderem auf dem Portal Anwalt.de. Speziell gehe es dabei um Umstände, die zu einer Verringerung des Einkommens führen können. Das sei nun bei der Darlehensentscheidung und den Konditionen zu berücksichtigen. Eine Stärkung des Kreditnehmers sehen Abwälte darin, dass jeder Baufinanzierungsvertrag sofort gekündigt werden kann, wenn der Kreditgeber die Transparenz- und Prüfpflichten vernachlässigt hat.
Was passiert in 10 Jahren, wenn der nach Wohnimmobilienkreditrichtlinie abgeschlossene Vertrag anschlussfinanziert werden muss?
Eine Regel ist, zu prüfen, ob ein Kunde nach zehn Jahren bei der Anschlussfinanzierung in der Lage ist, jährlich acht Prozent auf die Darlehenssumme zu bezahlen. Eine andere Regel besagt, dass bis zum 6,5-fachen eines Jahresnettogehalts finanziert werden kann. Natürlich ist auch die Höhe des Eigenkapitals wichtig. Was passiert aber, wenn der Kunde eine aus heutiger Sicht kurzfristige Baufinanzierung von 10 Jahren abgeschlossen hat, in der Zwischenzeit die Baufinanzierungszinsen sich verdoppelt haben und sich zugleich die finanzielle Situation des Kreditnehmers verschlechtert hat (weil z. B. die Ehefrau Ihren Job zugunsten der Kindererziehung an den Nagel gehängt hat)? Da kann es dann sehr leicht passieren, dass die Bank kein neues Baufinanzierungsdarlehen gewähren wird, weil es das neue Gesetz schichtweg verbietet.
Deswegen zählt auch in den neuen Zeiten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie umso mehr: Langfristige Kredite (20, 25 oder 30 Jahre) oder gar Volltilgerdarlehen abschließen und gleichzeitig mit einer möglichst hohen Anfangstilgung beginnen. So bleibt man von der Verschärfung der Immobilienkreditrichtlinie in 10 Jahren verschont.
