Ohne Eigenkapital finanzieren? Wer Beleihung, Grenzzins- und Nebenkosten im Blick hat, der kann …
(Foto: original_R_K_by_lichtkunst.73_pixelio.de)
In Deutschland ist ein Immobilienhype auszumachen. Nie zuvor wurde so viel über Immobilien, Haus- und Wohnungskauf oder über Anlagestrategien rund um das ”Beton-Gold” geschrieben und gesprochen. Die Preise – besonders in den Ballungszentren – steigen und steigen; demgegenüber fallen die Zinsen immer weiter. Also kein Wunder, dass Immobilien heute heiß diskutiert werden – zumal in Deutschland die Wirtschaft boomt und die Menschen über Geld verfügen, dass sie ausgeben möchten.
Aber gerade in solchen Boomzeiten ist nicht nur die Möglichkeit einer Blase gegeben, sondern auch das Ansteckungspotential für Jedermann erscheint groß, weckt Interesse und Begehrlichkeiten nach dem Eigenheim – sei es zur Eigennutzung oder als Anlageform. Eine sichere Baufinanzierung ist aber immer das Maß der Dinge; d. h. niemals zuviel Risiko eingehen, sich nicht vom ersten Gefühl mitreißen lassen, immer seriös bleiben. Im Folgenden ein paar Überlegungen, wie Sie auch ”in Zeiten wie diesen” eine sichere Baufinanzierung anpeilen können:
5 Jahre Immobilienboom – und wann platzt diese Blase?
Anzeichen einer Blase sind unserer Meinung nach noch nicht zu sehen. Da die Mieten in ähnlichem Tempo wie die Kaufpreise steigen, erscheint auch auf Sicht ein sicherer Markt vorhanden zu sein. Zumal lag Deutschland in den letzten 10 Jahren weit hinter den Preisindices im europäischen Raum zurück und nähert sich gerade den Mittelwerten an. Solange der Investor noch eine langfristige Investition sieht und der Eigennutzer eine Mietersparnis, solange ist der Markt gesund.
Wenig Eigenkapital zur Verfügung – trotzdem eine Baufinanzierung wagen?
Experten sagen, dass es ca. 25 Prozent Eigenkapital schon sein sollten, die man in die Finanzierung mit bringen sollte. Denn erst dann kommt man in den Genuss wirklich günstiger Zinsen (d. h. man erhält die Zinsen, die auch in der Werbung stehen). Hat man weniger zur Verfügung, steigen die Zinssätze. Trotzdem kann man sich auch auf diese teueren Zinsen einlassen – unter der Voraussetzung, dass man möglichst langfristig finanziert (also 15 oder besser 20 und mehr Jahre). Das bietet Sicherheit, minimiert das Risiko, wenn in Zukunft die Zinsen wieder steigen (was sie aller Voraussicht nach auch tun werden – die Frage ist nur Wann?) und geringere monatlichen Belastungen. Wichtig ist dennoch, dass man Tilgungen ab mindestens 2, besser 4 oder 5, Prozent abschließt. Die oftmals beworbenen 1 Prozent-Tilgungsverträge bedeuten, dass Sie oft ein Leben lang die Finanzierung abzahlen. Schneller schuldenfrei ist in der Niedrigzinsphase aber absolut wichtig.
Machen 100 Prozent-Finanzierungen Sinn?
Wer gänzlich ohne Eigenmittel finanzieren möchte, der sollte sich das schon sehr genau überlegen. Erstens sind dann die Zinssätze, die Sie von der Bank erhalten werden, sehr hoch, d. h. der Kredit wird auf die Laufzeit gesehen richtig teuer. Zweitens ist auch das Risiko nach Ablauf der Zinsbindung nach z. B. 10 Jahren extrem hoch, wenn zu diesem Zeitpunkt die Zinsen wieder kräftig gestiegen sind, weil die Restschuld dann noch enorm ist. 100 Prozent-Finanzierungen rechnen sich eigentlich nur für Menschen, die noch 20 Jahre oder mehr im Berufleben stehen, einen sicheren Arbeitsplatz haben bzw. verbeamtet sind und auch ihren Lebensmittelpunkt gefunden haben. Zudem sollte man mindestens 3 Prozent Tilgung bei langer Kreditlaufzeit über 20 oder mehr Jahre festschreiben.
Bleiben Sie flexibel – Sondertilgungen vereinbaren!
”In Zeiten wie diesen” sind flexible Baufinanzierungsverträge ein Muß: Sondertilgungen von 5 Prozent sind heute eigentlich selbstverständlich und werden nahezu von jeder Bank angeboten. Sondertilgung bedeutet, dass Sie im Laufe der Laufzeit 5 Prozent der Summe auf einmal zurückzahlen können (z. B. wenn Sie eine Erbschaft erhalten haben). Wer höhere Beträge vorzeitig tilgen möchte, kann bei einigen Anbietern eine Sondertilgungserhöhung über 10 Prozent vereinbaren, das kostet derzeitca 0,1 Prozentpunkte mehr. Auch im Angebot bei Banken, aber nicht sehr verbreitet, ist die Möglichkeit, die Zinsen im Laufe der Laufzeit an Ihre Lebensumstände anpassen zu können. Manche Anbieter azeptieren 2-3 Änderungen während der Laufzeit, wenige sogar jährliche Anpassungen. Um diese Anbieter herauszufinden, suchen Sie am besten die Beratung eines bankenunabhängigen Direktfinanzierers wie z. B. die ACCEDO AG, die den Baufinanzierungsmarkt und die entsprechenden Anbieter kennen.
Sollte eine Baufinanzierung kündbar sein?
Am Ende der Zinsfestschreibung kann der Kredit immer ohne weitere Kosten zurückgezahlt werden. Kreditnehmer können zehn Jahren nach der Vollauszahlung des Darlehens immer gratis kündigen, auch wenn eine längere Vertragslaufzeit vereinbart wurde. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Das ist in vielen Darlehensverträgen nicht vermerkt, weil es sich dabei um eine gesetzliche Regelung handelt. Ansonsten, falls im Vertrag erlaubt, kann man auch während der Laufzeit unter 10 Jahren kündigen; das kostet aber meistens viel Geld und macht deswegen eher selten Sinn.
Kann man sich die Provision der Direktfinanzierer sparen, wenn man direkt mit Bank abschließt?
Nein. Die Bank kalkuliert in ihrem Zinsangebot auch erfolglose Beratungen ein, Raumkosten und Mitarbeiter sind ein erheblicher Kostenfaktor. Das alles wird in einem unterschriftsreifen Vermittlergeschäft gespart. Deswegen erhalten Direktfinanzierer grundsätzlich bessere Konditionen, weswegen die Kredite bei Direkt-Vermittlern trotz eingerechneter Provision günstiger als bei der Bank sein können. Das liegt insbesondere daran, dass Direkt-Finanzierer, die über höhere Volumina verfügen, entsprechend bessere Konditionen als der Privatmann bekommen.
Seriöse Direkt-Finanzierer verlangen niemals Provisionen vom Kunden oder Gebühren für Beratung oder Vermittlung. Der Vermittler verdient sein Geld immer nur dann, wenn er auch eine Baufinanzierung abschließt; dieser Verdienst / Provision ist immer im angebotenen Zinssatz enthalten, wodurch dem Kunden keine zusätzlichen Kosten entstehen außer Zinssatz und Tilgung, die in jedem Angebot ausgewiesen werden.
